如果你近正在奔波看房，你会发现，北京等城市二手房市场价格稳中有升，热点区域内房源不足；而新房市场大多未能如期开盘，想在北京寻找一处看得上的新房还有些困难。

　　事实上，从2016年下半年开始，“连环单”就变成二手市场的常态，多数靠谱卖房的业主均是卖一买一的改善群体，如果他们想入手的房子不能敲定，那么就不敢轻易出手手里这套，“回龙观的好多业主要换海淀房，哪怕回龙观的房子高出市场价10万、20万，也不敢轻易出手，什么时候海淀的房子定下来了，两相步进电机发现回龙观的房子高出市场价30万、40万，就可以成交了。”小哥说：“这市场已经是改善的市场，刚需进不来了。”

　　3月9日，南昌也出台号称史上严限购政策，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅。种种迹象表明，本轮调控正在逐步加大力度，并推向全国。这是被市场倒逼的结果。云房数据显示，截止2016年2月28日，北京市新建商品住宅（不包含自住型商品房）的库存量为75669套，按照近半年每月平均成交7983套来计算，线个月合理去化周期的底线。这是中介无房可卖的原因，两相步进电机也是北京房价降不下去的原因。库存低谷+需求挡不住，北京房价下跌哪那么容易？这就是目前北京楼市的真实现状。

　　三四线月一二线热点城市房地产调控之后，一二线城市销量大幅下降，但三四线城市却突然销售火爆，库存去化十分充分，为什么？会产生哪些影响？

　　这里，我们借用泽平宏观的观点，来看看首先“三四线”城市的提法有问题，准确地说，是大都市圈和热点核心城市周边的城市销售火爆。比如，南京周边的扬州、泰州、马鞍山，北京周边的廊坊，周边的苏州、无锡，深圳周边的东莞、惠州，厦门周边的漳州、泉州，济南周边的泰安等。

　　在一二线热点城市门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢。当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利。

　　在《房地产周期研究》《人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利》等报告里的研究发现，美国、日本、韩国等经济体城市化第二阶段是人口往大都市圈迁移。因此，我们在2015年提出“一线房价翻一倍”“房地产长期看人口，短期看金融”。这也可以解释2015-2016年中国房地产市场的区域分化严重，以前“区域均衡发展、控制大城市规模、重点发展小城镇”是不符合城市化发展基本规律的。大都市圈周边的三四线城市销售火爆，库存去化充分，这将拉动土地购置和房地产开发投资产，有力支撑中游周期。我们维持A股结构性牛市、中游崛起的判断。2016年底市场对2017年房地产投资预测普遍悲观，大部分预测均为负增长，在《为什么我们对2017年房地产投资预测不悲观？》报告中预测2%-3%。

　　目前为止，长效机制建立还未完全成形，目前限购限贷的短期调控只是把需求推迟。

　　《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中商品住宅用地计划安排260公顷，比2016年的850公顷骤减近七成；“十三五”时期，北京计划将城乡建设用地规模从2921平方公里缩减到2800平方公里，年均减少30平方公里。

　　我们先后推出了20多期的《房地产周期研究》系列专题报告，系统研究了国际城市化规律、人口迁移趋势、区域房价决定因素、土地财政、房地产调控、长效机制、两相步进电机房产税等重要问题，近期将倾情出版专著《房地产周期研究》，深化对房地产周期运行规律的认识，厘清一些似是而非的认识。

　　本周地产销售继续环比回暖，2月第4周30城地产销售环比3.7%。乘用车销售节后逐渐恢复，但恢复力度仍待观察。

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